São Paulo vendeu mais do que lançou em fevereiro. É bom sinal?
10.306 unidades vendidas contra 9.040 lançadas. O VSO subiu para 11,4%. O MCMV agora responde por 82% dos lançamentos da capital. A leitura direta dos dados do Secovi-SP — e o que eles escondem.
Quando o Secovi-SP publicou os dados do mercado imobiliário paulista de fevereiro, em 8 de abril, duas manchetes saíram em paralelo. Uma, mais direta: "capital paulista iniciou o ano com 9.040 lançamentos e 10.306 vendas". Outra, mais seca: "MCMV responde por 82% dos lançamentos da cidade". As duas leituras estão certas. Só contam histórias diferentes.
Fevereiro é tradicionalmente um mês fraco. Carnaval, férias escolares, retomada lenta da agenda corporativa. Mas o mercado paulista parece ter usado o mês justamente para descarregar estoque — uma operação silenciosa que o setor faz quando antecipa virada de ciclo.
A aritmética do mês
Os números básicos da Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário (PMI) para fevereiro, divulgados em abril, ajudam a desenhar o cenário:
Nos últimos 12 meses — março de 2025 a fevereiro de 2026 —, a capital paulista acumulou 114,3 mil unidades vendidas, com Valor Global de Vendas de R$ 58,3 bilhões. No mesmo período, foram lançadas 135,9 mil unidades. A oferta disponível no fim de fevereiro era de 80,2 mil unidades, com VGO de R$ 59,8 bilhões.
O indicador mais relevante aqui é o VSO — Vendas Sobre Oferta. Em fevereiro, o VSO foi de 11,4% — número forte para um único mês. No acumulado de 12 meses, chega a 58,1%, indicando mercado com absorção saudável.
O tamanho do MCMV paulista
Dos 9.040 lançamentos de fevereiro, 7.383 estavam enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida — ou seja, 82% do total. Das 10.306 vendas, 7.543 foram de imóveis MCMV — 73%. É um grau de concentração que muda o entendimento do mercado paulista.
Por décadas, a leitura preguiçosa tratava o MCMV como "mercado periférico" — algo que acontecia no interior, nas capitais menores, nas bordas das metrópoles. Os dados de fevereiro mostram que essa leitura está vencida. O MCMV é, hoje, o mercado de São Paulo.
A mudança tem três motores. O primeiro foi o reajuste dos tetos do programa. Em agosto de 2023, o limite de imóveis financiáveis no MCMV para a capital paulista foi elevado de R$ 264 mil para R$ 350 mil. O segundo motor é a Selic em patamar que interdita o SBPE para classe média. O terceiro é estrutural: uma geração inteira de incorporadoras — MRV, Direcional, Tenda, Cury — construiu competência industrial específica para produzir dentro dos parâmetros do programa.
"Por décadas, a leitura preguiçosa tratava o MCMV como 'mercado periférico'. Os dados mostram que essa leitura está vencida. O MCMV é, hoje, o mercado de São Paulo."— Redação imobpost
O perfil do produto que vende
Os outros recortes da pesquisa reforçam a leitura. Os imóveis de 2 dormitórios dominaram todos os indicadores em fevereiro: 79% dos lançamentos (7.170 unidades), 75% das vendas (7.734 unidades), 67% do VGV (R$ 2,79 bilhões). O VSO dessa tipologia — 14,6% — foi o maior entre todos os perfis.
A faixa de área útil entre 30 m² e 45 m² liderou em quase tudo: 72% dos lançamentos, 70% das vendas, 53% do VGV. É o produto que a cidade absorve.
O que o dado não diz
Toda leitura de PMI do Secovi precisa ser lida com uma ressalva: o indicador mede o que aconteceu, não necessariamente o que vai acontecer. Vender mais do que lançar em fevereiro pode significar:
A) Demanda forte. A melhor leitura: comprador voltou ao mercado, estoque vira, próximos meses devem ter aceleração de lançamentos.
B) Desmobilização de estoque. A leitura defensiva: incorporadoras liquidando produto antigo para limpar balanço antes do próximo ciclo.
C) Distorção MCMV. A leitura técnica: com 82% dos lançamentos no programa e taxa subsidiada, a dinâmica é parcialmente descolada da conjuntura geral.
São Paulo vendeu mais do que lançou em fevereiro. Não é, ainda, o sinal do ciclo novo. Mas é o primeiro dado que, em muito tempo, permite começar a imaginá-lo.